W związku z ostatnimi zmianami w Ustawie o charakterystyce energetycznej budynków (zmiana wprowadzona przez Dz.U. 2022 poz. 2206, która weszła w życie 27.04.2023) pojawia się coraz więcej wątpliwości odnośnie konieczności sporządzenia świadectw charakterystyki energetycznej dla już trwających umów najmu tj. tych umów, które zostały zawarte przed 27 kwietnia 2023 r. Wątpliwość ta wynika z zaostrzenia przepisów, które od nowelizacji stanowią, że nabywca lub najemca budynku lub lokalu nie może zrzec się, w sposób cichy lub jawny, prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej. O ile w przypadku zupełnie nowych umów, zawieranych po 27 kwietnia 2023 r., sprawa jest oczywista, o tyle pozostaje pytanie, jak należy traktować w zakresie tego obowiązku wcześniejsze umowy, w trakcie ich trwania czy też przy ich przedłużaniu (aneksowaniu).

Zacznijmy od tego, że obowiązek przedstawienia najemcy budynku lub lokalu świadectwa efektywności energetycznej istniał od początku istnienia ustawy (Dz.U. 2014 poz. 1200, Art. 3 ust. 1 pkt 3) – obowiązek sporządzenia, Art. 11 ust. 1 pkt 2) – obowiązek przekazania). W przypadku niedopełnienia tego obowiązku, najemca miał prawo do wezwania wynajmującego do wywiązania się z tego obowiązku (ust. 2), a w przypadku nieskuteczności tego wezwania miał prawo do zlecenia sporządzenia świadectwa na koszt wynajmującego (ust. 3); nie mógł także zrzec się swojego prawa określonego w ust. 2 (ust. 4).

Niestety, zapisy te w przytoczonym brzmieniu okazały się dosyć mocno nieszczelne, a w połączeniu z niską świadomością i brakiem rzeczywistej potrzeby przekazywanie świadectw najemcom było traktowane po macoszemu.

W efekcie nie było mechanizmu, który zmuszałby wynajmującego do sporządzenia świadectwa, jeśli najemca tego nie wymagał. Stąd w ramach dużej nowelizacji ustawy z 2022 r. wprowadzono stosowne zapisy uszczelniające. Uchylono ustępy mówiące o tym, co najemca może zrobić w przypadku nieotrzymania kopii świadectwa (Art. 11 ust. 2 i 3) i wprowadzono nowe brzmienie ust. 4 mówiącego o tym, że “Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania zgodnie z ust. 1 odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku”. Zapis ten jest prawdopodobnie odpowiedzią na często stosowaną praktykę (także w umowach notarialnych) zrzekania się przez kupującego lub najemcę prawa do otrzymania świadectwa. W efekcie zapis ten uszczelnił jedynie rynek obrotu nieruchomościami i lokalami (który jest obsługiwany przez notariuszy), natomiast nie zmienił nic na polu wynajmu (takie umowy mogą być dowolnie zawierane przez strony, a więc brak jest kontroli treści tych umów oraz sposobu ich wypełnienia). Dodatkowo, w Art. 41 pojawił się nowy zapis o karze grzywny dla tego, kto nie wywiązuje się z obowiązku określonego w Art. 11 ust. 1.

Po tym dosyć długim wstępie odnośnie legislacji spróbujmy zastanowić się, w jaki sposób aktualne przepisy prawa kształtują rzeczywistość w zakresie przekazywania kopii świadectw dla budynków i lokali wynajmowanych.

• Na wstępie przypomnieć należy, że obowiązek przekazywania kopii świadectwa zawsze istniał (od 2009 r.) i nadal istnieje. Zatem niewywiązywanie się wynajmującego z tego obowiązku jest – w zależności od przypadku – albo obchodzeniem prawa albo jego łamaniem.
• W przypadku umów zawartych po 27.04.2023, zastosowanie ma Art. 41 ustawy, który mówi o tym, że kto nie wykonuje obowiązku określonego w Art. 11 ust. 1 (obowiązek przekazania kopii świadectwa przez wynajmującego) podlega karze grzywny, a orzekanie następuje zgodnie z Kodeksem postępowania w sprawach o wykroczenia. Czyli brak świadectwa to wykroczenie.
• W przypadku umów zawartych przed 27.04.2023, w ustawie nie było określonej żadnej kary z tytułu niewykonania obowiązku przez wynajmującego. Czyli obowiązek był, ale brak jest penalizacji braku jego realizacji.
• Jeśli po 27.04.2023 dotychczasowa umowa najmu (zawarta przed tą datą) została przedłużona, to zastosowanie mają ogólne przepisy prawne z których wynika, że w analizowanej kwestii istotne są przepisy ustawy obowiązujące na dzień zawarcia umowy. Jeśli stara umowa zastępowana byłaby nową umową, to należy dostosować się do aktualnie obowiązującego stanu prawnego, ale w przypadku aneksu czy też przedłużenia umowy de facto nadal obowiązuje stara umowa.
• Czy złożenie przez najemcę oświadczenia, że nie wymaga on od wynajmującego świadectwa, coś zmienia w tej materii? Od 27.04.2023 ustawa wprost tego zabrania, natomiast w ogóle skutki prawne takie oświadczenia są wątpliwe: strona umowy nie może zwolnić drugiej strony umowy z obowiązku ustawowego.

Na koniec istotna uwaga czyli tzw. disclaimer. Powyższy artykuł jest wyłącznie opinią autora, jako taki powinien być traktowany i nie zastępuje porady prawnej dotyczącej konkretnej sytuacji. Odpowiedzialność za wszelkie działania podejmowane na podstawie tego artykułu oraz ich skutki prawne obciążają wyłącznie wykonawców tych działań.